Номинальный счет ооо цнс что это
Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры
Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры используется при оформлении сделки через сервис безопасных расчетов. Переход к современным безбумажным методам позволяет снять множество рисков как для покупателя недвижимости, так и для продавца, ускорить и облегчить процесс оформления сделки. Но все ли так хорошо, как об этом пишут на официальном сайте?
Разберемся с понятиями ЦНС, СБР, номинальный счет и как это относится к покупке квартиры и ипотеке.
Центр недвижимости от Сбербанка (ЦНС)
Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».
Основные сервисы реализованные ЦНС, которые используют клиенты при покупке квартиры:
Сервис безопасных расчетов Сбербанка (СБР)
Сервис позволяет совершать безналичные расчеты по сделкам купли-продажи готового жилья.
— Вы можете не использовать банковскую ячейку для передачи наличных за квартиру, банк гарантирует получение денег на специальный — номинальный счет и последующую передачу их продавцу по окончанию сделки.
В процедуре работы по «безопасной» технологии принимают участие 4 стороны и она состоит из 4 шагов:
Схема выглядит прозрачно, но тут нет информации о том откуда появился номинальный счет, как и кем он открывается и есть ли тут подводные камни.
А ещё нужно разобраться со сроками всех этапов и стоимостью процедуры, есть ли комиссии.
Номинальный счет ЦНС в Сбербанке
Вообще понятие «номинального счета» вводится в ГК РФ ст.860.1 — 860.6.
Схематично взаимодействие участников, по описанным в гражданском кодексе правилам, можно представить так:
Номинальный счет — специальный банковский счет, деньги на котором принадлежат одной стороне, но тратить их может только другая сторона, а банк может осуществлять контроль.
Договор — в нем помимо основания участия сторон, указания условий и правил расходования средств владельцем счета, обязательно указывается бенефициар.
Бенефициар (выгодоприобретатель) — это тот, кому принадлежат все средства на счете и те, которые попадут на него в будущем.
Владелец счета — это тот, кто открыл номинальный счет на свое имя в банке, и может снимать с него деньги в рамках условий договора.
Данная схема хорошо работает, выглядит логичной и понятной в случае с Номинальным счетом на ребенка в Сбербанке.
Но давайте попробуем разобраться, как она реализована в Центре Недвижимости Сбербанка.
Схема купли-продажи в ЦНС через номинальный счет
А вот как видоизменилась классическая схема для клиентов центра:
Бенефициар — продавец недвижимости.
Владелец счета — ООО «Центр недвижимости от Сбербанка».
Номинальный счет ЦНС — открывается в Сбербанке.
Покупатель — связывается договорными отношениями с ЦНС и продавцом.
СБР по шагам
Как выглядит сервис безопасных расчетов при продаже квартиры с использованием номинального счете Сбербанка, перечислим все основные шаги:
Сбербанк — не играет никакой роли, кроме как открытие счетов и осуществления обычной банковской деятельности. За всё отвечает ЦНС.
Стоимость услуги
Стоимость услуг ЦНС по СБР составляет 2000₽.
В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет.
Комиссии
Комиссия отсутствует для обоих сторон сделки — если личные счета покупателя и продавца открыты в Сбербанке.
Комиссия есть для покупателя — если он переводит деньги из другого банка, тарифы на такие перечисления необходимо уточнять в конкретном банке.
Комиссия есть для продавца — если он получает денежные средства с номинального на свой личный счет, открытый в другом банке.
Сроки
Время оформления пакета документов в банке: 15 минут.
Срок от момента оформления сделки до получения денег продавцом: 7 дней.
Сколько ждать после получения подтверждения из Росреестра до поступления денег на счет продавца квартиры: 1 день.
Но это заявленные сроки, в отзывах есть другая информация.
Кто может воспользоваться услугой
Можно совершить сделку, если покупается/продается:
Все эти объекты могут быть куплены с учетом ипотечного кредитования.
Нельзя совершить сделку, если:
Как открыть номинальный счет
Счет открывает ЦНС в Сбербанке, покупатель и продавец лишь следуют руководствам специалистов центра. Открытие происходит в день сделки, соответственно заранее номер номинального счета не известен.
Преимущества и недостатки
Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры через ЦНС может оказаться удобной альтернативой ячейке и аккредитиву, но у него есть и свои негативные стороны.
Плюсы
Не используются наличные, а значит сняты все риски с ними связанные: фальшивые деньги, воровство и т.д. Безналичность снимает вопросы работы с кассами, подсчетами купюр, составления расписок.
Сумма прозрачна и известна всем сторонам.
Денежные средства находятся на номинальном счете в наиболее надежном банке РФ.
Для продавца — получение денег на свой счет без дополнительного посещения банка. Гарантия выполнения регистрационных действий и получение денег продавцом только после отмашки Росреестра.
Для покупателя — быстрое оформление, безналичные переводы.
Минимум посещений банка — фактически нужно только одно посещение для подписания ДКП.
Нет необходимости самостоятельно выполнять регистрационные действия в Росреестре и заниматься переносом «бумажек».
Если сравнить с аккредитивом, то с СБР меньше бумажной работы и стоимость оформления ниже.
При отмене сделки — возврат денег происходит автоматически.
Минусы
Скептическое отношение к надежности банковской системы в целом у многих продавцов/покупателей и риелторов.
Услуга сравнительно новая и требует от участников, в первую очередь сопровождающих сделку риелторов, изучения нового механизма. По этой же причине не все нюансы проанализированы и могут возникать дополнительные вопросы на всех этапах сделки.
Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка.
Ограниченность вариантов сделок, которые могут быть проведены по данной технологии (см. пункт «Кто может воспользоваться»).
На 21 национальном конгрессе по недвижимости в презентации Сбербанка Digital ипотека есть слайд, из которого понятно, что не всегда сроки сделки укладываются в штатные:
Договор купли-продажи
Проект договора предоставляется ЦНС, но в него можно и даже нужно вносить свои изменения, дополнения.
Банк идет на внесение изменений в большинство пунктов ДКП, в любом случае договор согласовывается со специалистами.
Документы для СБР
Отзывы
Этот раздел скорее тоже относится к недостаткам работы с номинальными счетами при ипотеке и СБР в целом.
Риелторы отмечают факт навязывания использования данной услуги и нежелание сотрудников Сбербанка работать по классической схеме с сейфовыми ячейками.
Есть отзывы о проблемности внесения изменений в ДКП, которые решаются обращением к руководителям рядовых специалистов.
Много вопросов связано с непониманием — кто такие ЦНС и почему можно считать сделки через них «безопасными», ведь это действительно сторонняя организация, а не Сбербанк. Хотя, центр и входит в группу компаний банка.
Главные претензии относятся к срокам реализации сделки. Например:
Риелторы не рекомендуют продавцам, которые «торопятся», пользоваться данной схемой — она в итоге может увеличить сроки получения средств.
👉 Если у вас есть реальные примеры взаимодействия с ЦНС по сервису безопасных расчетов с использованием номинального счета — оставляйте свои комментарии и отзывы, это поможет сделать выбор в пользу данной программы или отказаться от неё для новых клиентов.
Ответы на частые вопросы
Отличие от аккредитива?
СБР с номинальным счетом дешевле и требует подписания меньшего количества документов.
Отличие от банковской ячейки?
Не нужно беспокоиться о сохранности денег в сейфовой ячейке.
Сколько стоит открытие счета для покупателя/продавца?
Если у покупателя или продавца нет личных счетов в Сбербанке, и они хотят открыть их — то это можно сделать совершенно бесплатно в отделении.
Сколько стоит открытие номинального счета?
Фактически открытие бесплатно, но оно осуществляется в рамках Сервиса безопасных расчетов. Стоимость услуг СБР составляет 2000₽.
Сколько нужно доплатить при необходимости продления сроков сделки?
Доплата не требуется.
Кто платит за СБР?
При классическом подходе — 2000 рублей оплачивает покупатель квартиры. Но этот вопрос не регламентирован, а значит оплату может произвести и продавец или возможно разделить траты.
Если сделка отменена?
Деньги автоматически вернутся на счет, с которого покупатель делал перевод. Или на другой счет покупателя, если это указано в договоре.
Сколько раз нужно посетить офис Сбербанка?
Если сделка проходит в штатном режиме, то достаточно 1 посещения банка.
Заключение
Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры через сервис безопасных расчетов в ЦНС создан для упрощения процедуры купли-продажи недвижимости. Для совершения сделки продавцу и покупателю достаточно посетить офис банка 1 раз, дальнейшие действия выполняются автоматически.
2 Отзыва “ Номинальный счет в Сбербанке при продаже квартиры ”
Мы продавали квартиру через ЦНС. Очень удобно. В понедельник была сделка. Во вторник пришло сообщение о том, что сделка прошла. В среду деньги были уже на нашем счете. Хотя, тоже боялись), мало ли..)). Но все ОК)
Продали квартиру 22.11.2018, но сегодяшнего дня не можем получить деньги. Какие 1-2 дня! Ходим по кругу и не можем найти свои деньги. Очередной развод!
ЦНС Сбербанк — что это такое, отзывы клиентов о плюсах и минусах
Многих интересует, ЦНС Сбербанк — что это, как работает, какие преимущества. Центр недвижимости Сбербанка отвечает за безопасные расчеты. Сотрудники ЦНС сопровождают клиента на всех этапах процедуры: от оценки имущества до регистрации операции в Росреестре. Номинальный счет позволяет ускорить процесс купли-продажи и защитить от мошеннических схем всех участников сделки.
Центр недвижимости от Сбербанка: схема купли-продажи через номинальный счет
Сервис безопасных расчетов Сбербанка гарантирует полностью прозрачную схему передачи денежных средств и законное оформление сделки купли-продажи недвижимости. Технология позволяет защитить интересы всех участников:
На первый взгляд, сервис простой, удобный и безопасный для всех сторон договора. Но не стоит забывать об оплате услуг и требованиях, которые банк предъявляет к участникам сделки.
Центр недвижимости от Сбербанка является отдельным юридическим лицом и полностью несет ответственность за все операции. Роль финансового учреждения заключается лишь в открытии счета и осуществлении банковской деятельности.
Операция по купле-продаже недвижимого имущества осуществляется в несколько этапов:
Стоимость услуги и комиссии, кто может воспользоваться услугой?
ЦНС контролирует открытие счета в Сбербанке, движение денежных средств, смену владельца в Росреестре — стоимость услуг общества составляет 2 тыс. рублей. В сервисе нет четких указаний о том, кто берет на себя расходы. Этот вопрос участники сделки решают в индивидуальном порядке.
Если стороны договора являются клиентами Сбербанка, дополнительная комиссия не взимается. Когда движение денег осуществляется со счетов третьего банка (стороны переводят или выводят средства), начисляется комиссия, размер которой установлен соглашением обслуживания. Комиссия по кредиту взимается согласно заключенному договору. Если собственник недвижимости является клиентом другого финансового учреждения, то деньги от продажи имущества поступят от ООО «ЦНС».
Общий срок сделки составляет до 10 дней, из которых:
Воспользоваться сервисом безопасных платежей от Сбербанка можно, если:
ЦНС не работает с земельными участками и участниками, которые представляют третьих лиц по доверенности. Также по договору только один владелец может получить деньги.
Отзывы клиентов — преимущества и недостатки ЦНС Сбербанк
Сервис доступен с 2015 г. во всех регионах РФ, где осуществляет деятельность Сбербанк России. За это время пользователи сумели оценить достоинства новой услуги и отметить недостатки.
К положительным сторонам относят:
К недочетам пользователи отнесли:
Отзывы клиентов противоречивы, что свидетельствует о недоработках сервиса.
Михаил 42 года, Москва
Продажа парковочного места для автомобиля прошла быстро, без лишней бумажной волокиты и длительного ожидания перевода денег. Риск минимальный, цена услуги невысокая.
Елена, 37 лет, Пермь
Во время продажи квартиры произошла задержка с зачислением средств. После разбирательств выяснилось, что в онлайн-заявке была допущена ошибка, которую пришлось исправлять лично, — повторно отправлять запрос в Росреестр. Консультанты сервиса помощи не оказали. Услуга не принесла ожидаемого результата.
Часто задаваемые вопросы
1. Какие документы должен предъявить в Банк родитель (усыновитель) несовершеннолетнего ребенка для открытия Номинального счета для зачисления социальных выплат?
Если бенефициаром по Номинальному счету является ребенок (несовершеннолетний до 18 лет), а Владельцем счета его родитель (усыновитель), то для открытия Номинального счета предъявляются в отделение Банка следующие документы:
2. Какие документы должен предъявить в Банк опекун (попечитель) несовершеннолетнего ребенка для открытия Номинального счета для зачисления социальных выплат?
Если бенефициаром по Номинальному счету является ребенок (несовершеннолетний до 18 лет), а Владельцем счета его опекун или попечитель, то для открытия Номинального счета предъявляются в отделение Банка следующие документы:
3. Какие документы должен предъявить в Банк приемный родитель несовершеннолетнего ребенка для открытия Номинального счета для зачисления социальных выплат?
Если Бенефициаром по Номинальному счету является несовершеннолетний в возрасте до 18 лет, а Владельцем его приемный родитель:
4. Какие документы должен предъявить в Банк опекун недееспособного гражданина для открытия Номинального счета для зачисления социальных выплат?
Если бенефициаром по Номинальному счету является недееспособный гражданин, а Владельцем счета его опекун, то для открытия Номинального счета предъявляются в отделение Банка следующие документы:
5. Какие документы должен предъявить в Банк попечитель недееспособного гражданина для открытия Номинального счета для зачисления социальных выплат?
Если Бенефициаром по Номинальному счету является совершеннолетний ограниченно дееспособный гражданин, а Владельцем его Попечитель:
6. Какие документы должно предъявить в Банк Доверенное лицо Владельца счета для открытия Номинального счета для зачисления социальных выплат?
Если для открытия Номинального счета обращается Доверенное лицо Владельца, дополнительно к указанным выше документам, в зависимости от статуса Владельца, для открытия Номинального счета представляются:
для открытия Номинального счета Доверенным лицом – иностранным гражданином или лицом без гражданства – миграционная карта и документ, подтверждающий право иностранного гражданина или лица без гражданства на пребывание (проживание) в РФ.
7.Нужно ли для совершения расходных операций по Номинальному счету для зачисления социальных выплат предоставлять в Банк письменное предварительное разрешение органа опеки и попечительства и отчеты о расходовании средств?
Согласно ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) номинальный счет для зачисления социальных выплат открывается в Банке в соответствии с главой 45 ГК РФ владельцу счета (опекуну/попечителю/родителю) для зачисления выплат, предназначенных на содержание бенефициара (подопечного). Расходование денежных средств с номинального счета производится владельцем счета без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Банку никакие отчеты для этого не требуются.
Владелец номинального счета самостоятельно раз в год предоставляет отчет о хранении, использовании и управлении денежными средствами подопечного в порядке, установленном Федеральным законом «Об опеке и попечительстве», в орган опеки и попечительства.
Для предоставления такого отчета владелец Номинального счета может бесплатно получить выписку по Номинальному счету в отделении Банка, в котором открыт Номинальный счет, при предъявлении документа, удостоверяющего личность.
Владелец номинального счета для зачисления социальных выплат — субъект гражданских правоотношений, который вправе осуществлять свои права, в том числе право свободного распоряжения денежными средствами, зачисленными на номинальный счет, поскольку договором номинального счета ограничений по совершению операций по номинальному счету не установлено.
Шатаю ипотечную систему ДомКлик
Проклятие любого научного мышления в том, что его носитель оценивает обычную сделку не с точки зрения делового риска, который она несёт, а гораздо шире, обсуждая любые сложности, даже маловероятные. На это уходит гораздо больше времени и сил, а польза обычно невелика. Однако есть ситуации, когда научное мышление спасает от ошибок, своего рода приятное излишество. И, конечно, без него нельзя обойтись в законотворчестве, когда любую конструкцию приходится расшатывать со всех сторон. Но ближе к делу.
Я всё о той же продаже доставшейся мне по наследству квартиры. Рынок недвижимости сейчас не тот, каким был в 90-е или даже в нулевые. Мало у кого есть свободные деньги, поэтому берутся банковские кредиты вкупе с ипотекой. Сбер даже создал свой специализированный продукт — ДомКлик, и многие идут туда. Обратился туда и мой покупатель, и предложил заплатить мне покупную цену за счёт ипотечного кредита посредством аккредитива, безотзывного. Безумных скачков валютного курса я не ожидаю, льготу по налогу имею, почему бы нет.
И предлагаю заключить договор с оплатой в течение 5 дней после регистрации перехода права, с аккредитива, рассчитывая на п. 5 ст. 488 ГК. Мол де, пока не получу деньги, квартира будет у меня в ипотеке в обеспечение уплаты покупной цены, вполне разумные ожидания. Но не тут-то было. Обязательным условием предоставления кредита Сбером является отказ продавца от этой законной ипотеки с тем, чтобы объект перешёл к покупателю без обременения и потом попал в залог банку. Беглый поиск других банков, которые бы учитывали интересы продавца недвижимости, ни к чему не привёл. Отказа Продавца от законной ипотеки требуют все.
Я понимаю покупателей: многим из них негде взять деньги, кроме как в кредит у банка. Поэтому они соглашаются на любые условия. В защиту их прав работают правила ст. 428 ГК о договоре присоединения. Если банк слишком перегнёт палку в свою сторону, суд это поправит. Может быть, эти же правила защитят и мои права, поскольку меня вынудили согласиться на отказ от законной ипотеки в свою пользу. Но не тут-то было. Я же не сторона договора присоединения: мой контрагент — такой же гражданин. Его тоже банк принуждает к принятию соответствующего условия, но в отличие от него, я как продавец не могу ссылаться на правила о договорах присоединения.
И тут учёный мозг видит дефект нашего ГК: договор присоединения часто имеет отражённое действие на права третьих лиц, которые вынуждены соглашаться с условиями договора, навязанного их контрагенту, просто потому, что рыночные условия заставляют его заключить. Однако никаких мер защиты у третьих лиц на этот случай нет, хотя ясно, что Сбер здесь доминирует. Единственная альтернатива для третьих лиц — отказаться от продажи при помощи системы ДомКлик и искать покупателя со свободными деньгами, который в последние годы вымирает как класс. А продать квартиру хочется. В ней никто не живёт и приходится бессмысленно тратить деньги на коммуналку.
Раз нельзя сохранить законную ипотеку, нужно искать другие способы избавиться от риска, который содержит договор купли-продажи. Иначе право собственности на квартиру перейдёт, а денег ещё не будет. Таких способов я нашёл несколько. Во-первых, значительная неустойка за просрочку оплаты (неоплату). Но она имеет смысл, если у покупателя есть деньги, потому что обратить взыскание на квартиру не удастся. Она в ипотеке у банка, который имеет право «первой руки». Да и вообще квартира может оказаться единственным жилым помещением покупателя, и в обращении взыскания на неё откажут.
Во-вторых, переход права собственности на квартиру в момент оплаты. Этот вариант вряд ли устроит банк, которые желает, чтобы обременение в виде ипотеки возникло сразу же при регистрации перехода права. К тому же после отказа от регистрации сделок с жилыми помещениями невозможно развести моменты перехода права на недвижимость и регистрации. Они происходят одновременно. Поэтому лишено практического смысла соглашение о том, что право собственности на квартиру переходит в момент оплаты, который наступает после регистрации. Для этого просто нет легальных механизмов.
В-третьих, возможный «поворот» права собственности при неоплате недвижимости в течение определённого срока. Да, договор придётся расторгать через суд, на это уйдёт время. И даже если право собственности удастся вернуть, то квартира всё равно будет обременена ипотекой банка. Да и вообще проблема «поворота» права собственности применительно к недвижимости весьма туманна: он плохо стыкуется с регистрацией и в правилах ГК о купле-продаже весьма неотчётливо прописана. Впрочем, это тема отдельного разговора.
Эти три способа существуют в отношениях между продавцом и покупателем, и ни один из них не подходит. Может быть, попробовать влезть в отношения между покупателем и банком, например, войти в договор как третье лицо — получатель денег. ДомКлик исключает подобный вариант, прямо указывая на то, что банк не вмешивается в отношения клиентов, которые разрешают возникшие претензии самостоятельно. Вроде если аккредитив безотзывный, покупатель самостоятельно, без согласия продавца, изменить условия или отказаться от аккредитива не может, «если банком не установлено иное», о чём сказано в банковских условиях аккредитива вопреки п. 1 ст. 869 ГК.
Что «иное» — не сказано. Не исключено, что с согласия банка покупателю можно не спрашивать продавца, и вместо аккредитива получить кредит наличными, потратив их на иные цели, либо просто заменить получателя. А квартира уже будет обременена ипотекой банка. Судись потом с покупателем, а банк подлежит привлечению в процесс, если есть его вина (так сказано в пресловутых условиях аккредитива). Про ответственность в тех же банковских условиях — ни слова, хотя изменяя условия аккредитива или отказавшись от него, банк и покупатель поступают недобросовестно, и по ГК должны нести ответственность.
Однако продавец, если он не получил цену за квартиру, будет вынужден сначала судиться с покупателем, а не с банком. Да, банк несёт ответственность, но, скорее всего, раздельную с покупателем (в ст. 872 ГК сказано про солидарную ответственность лишь банков). Банк с продавцом напрямую в договорных отношениях не состоит. Максимум, который здесь возможен, — договор в пользу третьего лица. А у покупателя перед продавцом — ответственность чисто договорная. И можно ли банк и покупателя (не предпринимателя) при таких обстоятельствах считать совместно причинившими вред — вопрос непростой. А если ответственность раздельная, то сначала придётся судиться с покупателем, чтобы определить объём ответственности банка. Это долго и неудобно.