Закрытие ипотеки в втб досрочно что делать

Как погасить ипотеку ВТБ досрочно — порядок и условия

Как выплатить ипотеку в обычном плановом режиме, знают все, а вот как погасить ипотеку ВТБ досрочно, и почему это выгодно, расскажем в подробном обзоре прямо сейчас.

Банк ВТБ предлагает своим клиентам современный сервис офлайн и онлайн, большой выбор разнообразных кредитных продуктов, удобный калькулятор для предварительных расчетов по кредитам.

Многочисленных клиентов банка с ипотекой волнует вопрос – как правильно (досрочно) погасить ипотеку от ВТБ?

Рассмотрим виды досрочного погашения, их плюсы и минусы, условия и особенности.

Как сэкономить на ипотеке

Пока заемщик не выплатит полностью ипотечный кредит, квартира или другая взятая недвижимость будет находиться в залоге у банка (ФЗ-102 Об ипотеке, ст. 1 (скачать)). Её невозможно продать, подарить, обменять без согласия банка. Любого человека это угнетает, поэтому при малейшей возможности лучше погасить ипотеку досрочно в ВТБ, чтобы побыстрее расплатиться.

Российское законодательство предусматривает досрочное погашение ипотеки без всяких комиссий и штрафов (ФЗ-353, ст.11 (скачать)).

Выясним, как погасить ипотеку досрочно в ВТБ, когда и при каких условиях. Сделать это можно прямо с первого дня после заключения договора, но только при выполнении соответствующих требований банка. Главное требование – это подача заявления в банк о досрочном погашении кредита с указанием всех необходимых параметров.

Досрочное гашение ипотеки в ВТБ может быть частичным. То есть, вносится определенная сумма, остаток задолженности по ипотеке распределяется в соответствии с новым графиком платежей. Либо полным — гасится весь долг, закрывается ипотека, снимается обременение с объекта договора.

Рассмотрим подробно, как досрочно погашать ипотеку в ВТБ, разберем типичные ошибки при досрочном погашении (ДП), узнаем условия досрочного погашения ипотеки в ВТБ.

Документы для ДП ипотеки

Рассмотрим, какие документы потребуются, чтобы правильно досрочно гасить ипотеку в ВТБ. Главный документ частичного досрочного погашения (ЧДП) – новый график платежей. Получив заявление от заемщика, банковский специалист должен сделать перерасчет оставшейся задолженности и процентов, составить новый график платежей и вручить клиенту. Старый график при этом теряет свою силу. После каждого частичного погашения график платежей составляется заново, другие документы по закону не требуются.

Для решения вопроса о частичном возврате страховой суммы может потребоваться весь комплект документов по ипотеке. Для снятия обременения дополнительно потребуются оригиналы договоров – ипотечного и залога, справка из банка, оригинал закладной.

При каких условиях возможно частичное ДП ипотечного займа в ВТБ

В любой момент можно внести имеющиеся у заёмщика свободные средства в счет погашения кредита досрочно. Для этого подается заявление о желании произвести досрочное погашение, регистрируется оно в банке не позже, чем за сутки до дня внесения средств. Заявление можно подавать буквально на следующий день после оформления ипотеки.

В заявлении необходимо указать основные параметры – сумму досрочных платежей по ипотеке в ВТБ, дату этих платежей, способ выплаты остатка. Если заявление придёт поздно, или на счете не окажется нужной суммы, то заявка банком аннулируется, и придется начинать все сначала.

Какие еще есть нюансы и условия частичного досрочного погашения ипотеки от ВТБ

Если к моменту подачи заявки существует задолженность по ипотеке, сначала надо закрыть ее, иначе банк сам закроет просрочку вашими средствами из той суммы, которая предназначается для частичного погашения.

Вносить досрочный платеж лучше в день, назначенный для оплаты по графику. Тогда не придется платить с этой суммы проценты, в любой другой день придётся их выплатить за все дни после последнего платежа по графику.

Частично досрочное погашение ипотеки в ВТБ можно производить многократно, но не чаще, чем раз в месяц. После каждого такого погашения банк должен сделать перерасчет и предъявить новый график платежей клиенту.

Существует два варианта ЧДП, рассмотрим преимущества и недостатки каждого подробнее.

Ищем выгодный вариант ЧДП

После внесения некоторой суммы в счет досрочного погашения остаток задолженности по ипотеке становится меньше. И здесь возникает вопрос – как выплачивать ипотеку дальше.

Законодательством предусмотрены следующие варианты дальнейших выплат долга после совершенного частичного погашения ЧДП:

Каждый заемщик выбирает, когда выгоднее досрочно гасить ипотеку в ВТБ. Рассмотрим плюсы и минусы обоих вариантов.

Преимущества ЧДП с понижением ежемесячной суммы:

Преимущества 2-го варианта наблюдаются при сокращении сроков кредита – экономия будет больше, чем в первом варианте.

Какой вариант погашения стоит выбирать при аннуитетном типе платежей:

Что делать, если у вас ипотека с дифференцированными платежами? В этом случае ДП надо проводить в первые лет пять, но уменьшение платежа мало что даст. А вот сокращение срока кредитования позволит хорошо сэкономить.

Закрываем ипотеку полностью

Наличие у заемщика достаточных средств для полного погашения ипотеки во внеплановом порядке позволит снять с себя бремя ипотеки, получить в полное стопроцентное владение свою недвижимость. Это лучший вариант, он предполагает закрытие ипотечного договора полностью.

Строгие правила регламентируют и эту банковскую операцию.

Опишем все этапы полного досрочного погашения ипотеки от ВТБ:

Пытаемся вернуть часть процентов и страховки

В случае досрочного погашения кредита банк обязан вернуть часть процентов, взятых у заёмщика. Но банку это невыгодно, и вряд ли его сотрудники подскажут это клиенту.

Когда заключается ипотечный договор, в первую очередь, банк обычно списывает свои проценты и только потом начинает списывать сумму основного долга. В результате где-то в середине срока кредитования все свои проценты банк уже взял с клиента (за весь срок ипотеки и со всей суммы). А досрочное погашение уменьшает срок ипотеки, и клиент может подать заявление о возврате процентов (основание — 102-ФЗ, ст.31, п.9 (скачать)).

Если банк в этом откажет, придется собирать документы и подавать иск в суд. Обычно суд решает такие дела в пользу заемщика, так что не стоит терять надежды. Аналогично решается вопрос с возвратом части страховки.

Гашение ДП материнским капиталом

Один из актуальных вопросов – можно ли погасить ипотеку досрочно в ВТБ, используя материнский капитал. Да, он может быть источником средств для досрочного погашения (основание — ФЗ-256, ст. 7 (скачать)). Его использование необходимо согласовать с пенсионным фондом. Для этого в ПФ следует предоставить справку об остатке долга по кредиту.

Если ПФ одобрит использование маткапитала в этих целях, то средства перечисляют на счет заемщика. Разрешается использовать эти средства только для погашения основного долга и процентов, но запрещено использовать для оплаты пени, штрафов и неустоек.

Важно. Если в ипотеке задействован материнский капитал, по закону надо обязательно выделять доли в этой недвижимости для детей и второго супруга после снятия обременения. Нотариус оформит разделение долей, далее этот документ должен быть зарегистрирован через МФЦ, например.

Гашение ДП онлайн

Многие банки имеют онлайн-сервисы для своих продуктов, ВТБ не исключение. Удобный сервис ВТБ-онлайн позволяет клиентам совершать все необходимые банковские операции. Каждый клиент может зайти на сайт, зарегистрироваться и работать в своем личном кабинете.

В нем можно получить любую информацию по текущим кредитам, подать заявление, совершить платеж, контролировать все операции. Досрочно гасить ипотеку в ВТБ онлайн удобно в личном кабинете, следует заполнить специальную форму заявления в разделе по досрочному погашению. Предварительно можно сделать необходимые расчеты и посмотреть новый график платежей, указать вариант частичного погашения (уменьшение срока или ежемесячного платежа) и произвести в назначенный день само погашение без всяких комиссий.

Конечно, погашение можно произвести традиционными способами – через кассу, банкомат, почту, но все более популярными становятся онлайн платежи и другие операции. Недалеко то время, когда через банк онлайн будут проходить все операции, так заявляет сам банк.

Досрочное погашение ипотеки в ВТБ онлайн возможно как на сайте онлайн-ВТБ, так и в мобильном приложении, скачанном на смартфон. С его помощью легко совершать платежи, контролировать поступление и списание средств, получать информацию по кредиту и новости банка на своем телефоне.

Рассчитываем ДП на калькуляторе ВТБ самостоятельно

Рассчитать на калькуляторе онлайн досрочное погашение ипотеки в ВТБ не получится, но можно сделать предварительный расчет ДП следующим образом:

После этого рассчитывают на калькуляторе частичное досрочное погашение ипотеки в ВТБ. После досрочного погашения, то есть фактического внесения платежа, точный график сможет предоставить только работник банка.

Обсуждаем ДП на форумах

Отзывы о досрочном погашении ипотеки в ВТБ на форумах, как всегда, разные – кому как повезло.

Положительно отзываются о возможности использовать материнский капитал, это дает экономию на банковских процентах. Отмечают удобный калькулятор, сервис банка онлайн. Все считают, что при любом варианте жилищного кредита лучше гасить ипотеку досрочно в ВТБ и экономить семейный бюджет.

Крупная дискуссия ведется везде на тему банковских процентов с ЧДП. Банк уверяет, что сумма ЧДП вся идет на погашение только основного долга (тела кредита). А форумчане сообщают, что частью этой суммы банк закрывает проценты и объясняет это тем, что позже (в ближайший ежемесячный платёж) будет перерасчет процентов. Зачем так делается? Выгода банка очевидна. Возьмём условные средние цифры.

Если 50 человек оформляют ЧДП, и банк спишет у каждого по 20 000 рублей на проценты, то это уже миллион рублей. Банку невыгодно ждать ближайшего ежемесячного платежа, если можно на 2-3 недели раньше получить доход.

Вот и все хитрости.

Советы опытных заемщиков

Халатное отношение к правилам досрочного погашения ипотеки в ВТБ, различные ошибки могут привести клиента к потере значительных денег.

Предлагаем советы, которые помогут избежать роковых ошибок:

Если платить только плановые платежи по графику, вы отдадите банку гораздо больше денег в виде процентов, чем их сумма при досрочном погашении.

Ошибки, которых могло не быть

К большому разочарованию и потере значительной суммы денежных средств может привести несоблюдение порядка досрочного погашения ипотеки в ВТБ, а также:

Заключение

Банк вовсе не друг заемщику. Избежать материальных и моральных потерь при кредитовании можно – внимательно изучите договор и правила банка, а затем контролируйте все операции и своевременно принимайте меры. А сэкономить неплохо можно, так как платить досрочно ипотеку в ВТБ выгодно. Надо только разобраться, как правильно закрыть ипотеку в ВТБ досрочно.

Источник

Рекомендации ипотечным заёмщикам при обслуживании кредита

Если вы уже взяли у нас ипотеку и у вас возникла необходимость получения от банка согласия на перепланировку/ аренду/ регистрацию или вы хотите направить в банк комплект документов для оформления закладной, то вы можете воспользоваться размещёнными ниже памятками и типовыми формами заявлений. вам достаточно нажать на кнопку и приложить копии необходимых документов. Не забудьте указать ваши контактные данные для связи.

Для погашения кредита необходимо обеспечить наличие суммы платежа на карточном/текущем счёте в указанную дату. Сумму, номер счёта и дату погашения вы можете посмотреть в вашем экземпляре кредитного договора, графика платежей или воспользоваться ВТБ Онлайн.

Вы можете осуществить полное или частичное досрочное погашение кредита, которое может быть произведено в любой рабочий день, с соблюдением условия о предварительном уведомлении. По кредитным договорам, по которым Банк ВТБ (ПАО) является первичным кредитором, возможна подача распоряжения на досрочное погашение в ВТБ Онлайн.

После осуществления досрочного погашения по кредиту банк производит перерасчёт ежемесячного аннуитетного платежа или окончательного срока возврата кредита (в соответствии с выбранным вами вариантом). Получить график платежей (включая последний платёж), учитывающий новый остаток ссудной задолженности и новый срок кредита, можно в ВТБ Онлайн или обратившись в любой офис банка.

Банк России с 1 января 2016 года приравнял значение ставки рефинансирования к значению ключевой ставки Банка России (Указание Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»). С 1 января 2016 года Банк России также прекращает самостоятельное котирование ставки рефинансирования. Последующее изменение Банком России ключевой ставки будет приравниваться к аналогичному изменению ставки рефинансирования.

В соответствии с условиями кредитного договора, по ипотечным кредитам в рублях с переменными и комбинированными процентными ставками ставка рефинансирования Банка России является базовым значением для определения уровня процентной ставки по договору.

Таким образом, по кредитным договорам, по которым срок моратория на периодический пересмотр процентной ставки истёк, пересчёт процентной ставки будет производиться в соответствии с действующими условиями. В связи с этим просим вас заблаговременно планировать необходимость погашения кредита в соответствии с новым размером платежа.

Для получения информации о размере нового платежа, вы можете пользоваться интернет-банком.

Для получения нового графика платежей после его пересмотра вам необходимо обратиться в ипотечный центр ВТБ.

Обращаем ваше внимание, что Банк ВТБ (ПАО) предлагает желающим произвести рефинансирование кредитов с переменными и комбинированными процентными ставками.

Подробную информацию вы сможете получить в отделении банка или по телефону 8 (800) 100-24-24.

После полного погашения ипотечного кредита необходимо снять обременение с предмета ипотеки, чтобы вы могли свободно распоряжаться своей собственностью.

1. Банк самостоятельно снимает обременение с предмета ипотеки:

Сканированные копии/электронные образы документов необходимо направить посредством электронной почты:

Адресат выбирается в зависимости от принадлежности вашего города к федеральному округу:

Правила оформления письма:

О факте приема документов вы будете уведомлены посредством электронной почты.
Срок снятия обременения — 15 рабочих дней дней с момента получения банком всех указанных выше документов. По факту снятия обременения банк направит вам СМС.

2. Если ипотечный кредит оформлен на приобретение готового жилья, необходимо заказать в банке закладную обратившись:

В течение 15 рабочих дней с момента обращения банком будет подготовлен необходимый пакет документов для целей погашения регистрационной записи об ипотеке:

О факте подготовки пакета документов вы будете проинформированы посредством СМС-уведомления.

Для снятия обременения с предмета ипотеки вам необходимо обратиться в МФЦ Адрес и режим работы можно уточнить на официальном сайте МФЦ с полученным в банке пакетом документов. Прекращение регистрационной записи об ипотеке происходит в течение 3 рабочих дней с момента обращения.

Пожалуйста, учитывайте указанные выше сроки по снятию обременения при планировании сделок с недвижимостью, находящейся в залоге у банка.

Проверить наличие обременения на предмете ипотеки вы можете:

Источник

Досрочное погашение кредита в банке ВТБ 24

Этот банк обеспечивает каждому потенциальному заёмщику возможность подбора кредитных продуктов на устраивающих его условиях. Это позволяет приобрести нужные товары (работы, услуги) сегодня, а рассчитаться с банком позднее, в согласованные сроки.

Погасить заём возможно различными способами. Если разовый платёж не превышает 500000 рублей, то для этого, как правило, используются:

Преимущества досрочного погашения займа

Ряд заёмщиков исходит из ошибочного постулата, что гасить кредит досрочно, действие бесполезное. Это мнение в корне неверно.

Закрывая дог по кредиту раньше срока, клиент существенно снижает переплату за пользование заёмными средствами (так как проценты начисляются только за фактический период пользования ими).

Сумма долга, в каждый конкретный момент времени, определяет величину ежемесячного платежа, начисляемых процентов. Чем большую сумму заёмщик имеет возможность внести досрочно, тем ниже его совокупный долг перед кредитной организацией.

Внесение суммы, превышающей величину текущего платежа, снижает ежемесячно вносимую сумму (последняя пересчитываются с учётом оставшейся суммы долга). Это способствует росту финансовой стабильности заёмщика, позволяет ему успешно решать иные задачи повседневной жизни.

Как в ВТБ банке досрочно закрыть кредит?

При наличии подобной возможности у заёмщика, сделать это можно по нескольким вариантам:

Существует одна особенность. Сделать это можно, только подав предварительную заявку на имя банка с ходатайством о досрочном погашении суммы долга ранее истечения срока действия кредитного договора. Банком ВТБ-24 за это не предусмотрены какие-либо штрафные санкции. Выполнить указанную операцию можно на любом сроке кредитования.

Приняв подобное решение, заёмщик подаёт заявление с указанием планируемого вида погашения (ЧДП). В тексте заявления указываются:

Чаще всего, заёмщики выбирают первый вариант, так как он позволяет больше сэкономить на погашении займа.

Банком предусмотрены две версии ЧДП:

Полное погашение кредита

Если клиент принимает решение о ПДП кредита досрочно, ему требуется лично посетить ближайшее отделение банка. Здесь представителю ВТБ-24 требуется представить:

Подготовка к ПДП имеет ряд специфических особенностей:

Поданная заявка автоматически анулируется банком. А в счёт погашения, согласно графику, списывается сумма месячного платежа.

Руководствоваться при её определении автоматическим калькулятором и имеющимся графиком платежа нельзя. В противном случае, может остаться мелкая задолженность, на которую нарастут крупные штрафы, плюс испорченная кредитная история.

Через 1-3 дня после полного досрочного погашения кредита, рекомендуется обратиться к банку за справкой о том, что кредит полностью погашен и у банка не имеется претензий к заёмщику.

Частичное погашение кредита

Если частичное погашение предусматривает единовременное внесение на счёт суммы менее 500 тыс. рублей, сделать это можно в онлайн-банке. Либо воспользовавшись банкоматом ВТБ-24.

Чтобы погасить часть кредита досрочно, требуется предварительно подать заявку на осуществление ЧДП (лично посетив для этого ближайший офис банка). В заявке требуется указать выбранный вариант погашения (вносимая сумма, дата). Внеплановое частичное погашение происходит через сутки и более, считая с даты подачи соответствующей заявки.

Если заявление поступило в банк ранее 18.00 местного времени, то списание средств может произойти в день его подачи. Если после, то на следующий рабочий день.

Частичное погашение займа в день внесения текущего платежа (согласно приложенному к договору графику) банком допускается. По отдельным видам кредитных продуктов, в любое время, удобное для заёмщика.

Клиенту необходимо понимать, что при внесении определённой суммы на ЧДП вышеназванным образом, часть её спишется на погашение начисленных за отчётный период процентов. На снижение величины основного долга идёт только оставшаяся сумма. Сотрудник ВТБ-24 обязательно внесёт соответствующие пометки в поданное заявление.

Обязательно убедитесь (путём обращения к специалисту банка) что по вашему кредиту, на момент планируемого ЧДП, отсутствуют задолженности. В противном случае, ваши деньги уйдут сначала на обнуление имеющегося долга и лишь оставшаяся сумма (если она будет) пойдёт на ЧДП займа.

Способы досрочного погашения кредита

Полное или частичное погашение займа можно осуществить следующими методами:

Расчет суммы для досрочного погашения задолженности

Заёмщик может самостоятельно рассчитать предстоящие платежи, воспользовавшись для этого электронным калькулятором или с использованием специальных формул, по которым в банке рассчитываются аннуитетные платежи.

Рекомендации по досрочному погашению кредита в ВТБ 24

Досрочное погашение, весьма выгодный инструмент для заёмщиков, значительная часть совокупного семейного дохода которых идёт на обслуживание кредита.

ЧДП позволяет снижать величину остающихся ежемесячных платежей. Особенно весомые преимущества от этого получают лица, получившие ипотеку.

Если заёмщик имеет приличную зарплату и ежемесячный платёж не вызывает у него осложнений, есть смысл сократить за счёт ЧДП сроки кредитования.

Помните, чем раньше вы сможете погасить кредит, тем дешевле он вам обойдётся (экономия на начисленных процентах).

Источник

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Как гасить ипотеку выгодно

Можно ли досрочно погасить ипотеку

В законе нет ограничений на досрочное погашение ипотечного кредита. В общих чертах досрочное погашение выглядит так:

Во многих банках досрочное погашение можно сделать через приложение или онлайн-кабинет, но есть и такие, в которые придется идти лично.

Доступно ли созаемщику досрочное погашение. Созаемщик может досрочно погашать кредит при личном посещении отделения. Некоторые банки требуют нотариальную доверенность, где заемщик делегирует ему это право. Бывает, что даже в разных отделениях одного и того же банка требования отличаются, из-за чего случаются споры.

Может ли банк внести в серый список за досрочное погашение. Досрочное погашение ипотеки или любого другого кредита никак не влияет на кредитную историю человека.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую переплату по процентам. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.

К тому же пока ипотечный кредит не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Это психологически неуютно: сложнее решаться на перемены и, например, менять работу.

Выгоднее ли досрочно гасить ипотеку в первые годы выплат. Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и переплаты по процентам. Даже когда платеж каждый месяц одинаковый, пропорция двух частей разная: в первые годы больше платишь проценты, в последние — основной долг. Поэтому в первые годы досрочно гасить ипотеку выгодно, если не смотреть на инфляцию.

Подобный график строится для любого кредита, когда вы платите равными частями каждый месяц. Если у вас несколько кредитов, то выгоднее досрочно погашать тот, у которого выше процентная ставка. Обычно это не ипотека.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции. С момента подписания ипотечного договора стоимость платежей фиксируется. Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 40 000 Р в месяц через 20 лет будут восприниматься как 8000 Р сейчас. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. С другой стороны — платите больше процентов.

Условия досрочного погашения

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать разные способы досрочного погашения: уменьшать срок ипотеки или ежемесячный платеж. Такие условия не у всех, ищите их в договоре.

Еще некоторые банки оговаривают сроки: например, требуют написать заявление о частичном досрочном или полном досрочном погашении за 30 дней до списания средств. Когда заемщик настаивает на более ранней дате, банк берет комиссию. В этом плане мне повезло больше: банк просит подать заявление за три дня до даты списания.

Варианты досрочного погашения

Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или только его часть. У меня в приложении «Росбанк Дом» это первое, что просят указать при заявке.

Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа.

Частичное погашение — указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа.

После погашения всего ипотечного кредита важно не забыть снять недвижимость с обременения: для этого в банке нужно забрать справку о выплате кредита и закладную. Дальше с ними — в МФЦ Перед частичным досрочным погашением банк показывает расчет, который ни к чему не обязывает, зато помогает увидеть, как уменьшится срок кредита или ежемесячный платеж

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

Как я досрочно гашу ипотеку

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Особенности при аннуитетных и дифференцированных платежах. Аннуитетный платеж — это когда каждый месяц на протяжении всего срока кредита вы перечисляете в банк одинаковую сумму. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным видом платежа. Мой кредит тоже такой.

Дифференцированный платеж — это когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга плюс начисленные проценты, которые постепенно уменьшаются, а с ними и ежемесячный платеж.

Если платить строго по графику, то при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов.

В своем методе досрочного погашения я при аннуитетных платежах использую преимущество дифференцированных: каждый месяц плачу одинаково, но обязательный платеж при этом уменьшается. Это позволяет не переплачивать за кредит.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. У моих друзей, которые взяли ипотеку в другом банке, эта сумма была не меньше 30% от ежемесячного платежа. Мобильное приложение просто не дает отправить на досрочное погашение меньше денег. Некоторые банки в таком случае берут комиссию. Тогда есть смысл накопить деньги до минимальной суммы частичного досрочного погашения. Во всех других ситуациях гасить небольшими суммами выгоднее.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

По закону вместе с получением ипотеки вам нужно застраховать недвижимость, на покупку которой вы берете кредит. Для банка это гарантия, что в случае пожара, землетрясения или еще каких-то катаклизмов он получит свои деньги назад.

У каждого банка свой список аккредитованных страховых компаний — вы можете подписать договор с любой, сравнив условия и выбрав выгодный вариант. Договор со страховой обычно заключают на год. Когда год заканчивается, сумма за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Договор продлевается или заключается заново. И так каждый год, пока есть ипотека.

При полном досрочном погашении ипотечного кредита можно вернуть часть денег за страховку. Достаточно будет заявления в страховую компанию — для нее это стандартная процедура. Максимум через семь рабочих дней деньги поступят на ваш счет. Вернется не вся первоначальная сумма, а только часть за те дни, которые остались до конца срока страховки. То есть в начале года сумма будет больше, а в конце — меньше.

Свои плюсы есть и при частичном досрочном погашении ипотеки. Уменьшая сумму кредита, вы сокращаете размер ежегодной стоимости страховки. В законе сказано, что для этого нужно погасить более 30% от основной суммы долга. Большинство страховых компаний не требует этого, а каждый год при расчете умножает остаток кредита на свой постоянный коэффициент. Меньше остаток — меньше платите за страховку.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Ruslan, в основном согласен. Но
1. По поводу набрать за год по портфелю в долларах большие сомнения. В этом году повезло, в следующем так же можете в минус уйти. Я знаю о чем говорю, разрабатывал софт для торговли валютами на основе тех анализа и наблюдал как коллеги безуспешно пытались заработать. Да и интересовался статистикой по работе брокерских фирм. Она тоже была не утешительная. В лучшем случае это все рулетка.
2. P.P.S Я думаю в большинстве случаев люди до ипотеки живут на съемной квартире. У меня так было. Платил за аренду в месяц столько же сколько щас плачу по ипотеке. В таких случаях не брать ипотеку просто глупо. Богатый ты или бедный, надо исходить из конкретной ситуации и расчетов. Автору статьи респект.

Ruslan, что за портфель Руслан? Подучи пжт!

Ruslan, с точки зрения выгоды, не согласна. Чем больше срок, тем больше % переплатишь банку. Особенно в первые годы. Знаю семью, которые уже года 2 Ежемесячно платят 38 тысяч за ипотеку, из которых до сих пор только 2 тр основной долг. На максимальный срок в 25 лет брали. У меня ипотека На 10 лет, 16 тр ежемесячно. Из которых 4 это %. И то жаба душит отдавать свои бабки банку. Закрываю досрочками. А чтоб не было так грустно если не будет денег нужно изначально думать а потяну ли я такую сумму. Даже если останусь на какое то время без работы/разведусь/заболею и тд. Ипотека для богатых, да!

мария, сами себе противоречите. Самые большие проценты ты платишь как раз вначале, так что хоть засокращайся, срок то уменьшается с конца, где доля процентов в платеже уже совсем мизерная.

Anton, да так же и будет выглядеть. Какая разница? Смысл простой: уменьшаем сумму платежа, но при этом платим столько же.

Автор открывает правду о том что нет разницы платить в снижение платежа или срока, если погашать досрочно одну сумму. Не важно разово 400К или мелкими суммами ежемесячно.

Внимательно считайте по таблице! Она некорректно считает в пользу уменьшения срока, на самом деле выгоднее уменьшать платеж и платить далее ту же сумму. Гораздо выгоднее!! Ну не могут банки вам рекомендовать как выгоднее досрочно гасить. Они говорят как выгоднее им.

Да, всё верно. Очень часто в банках и агентствах недвижимости говорят, что выгоднее срок уменьшать, и ставят на этом точку.

Александра, только автор не взял в учёт, что при уменьшении срока уменьшается и процент за пользование кредитом. То есть банк прав. Больше выгода при уменьшении срока. Уменьшение платежа удобно только для страхования себя на случай непредвиденных финансовых ситуаций.

Kirill, из материнского капитала, например

Руслан, не пойму, какое отношение имеет NPV к тем тезисам, о которых пишет автор?

Sergio, скажите, а где вы узнали точную сумму для таблицы,которая идет в погашение долга и погашение %?
вбивали все вручную данные из графика,который дал банк?за все 10-15-20 лет?или где то есть соотнощение цифры,например?

или вы таблицу не заполняли, а просто пользуетесь тем же методом?

Анна, Вы не совсем понимаете как высчитывается сколько идет в погашение долга, а сколько на проценты. В погашение процентов всегда идет текущее тело долга * ипотечную ставку за день (если ставка 8% то 8/365) и после расчета ставки на каждый день просто сложите все дни месяца. Никакой магии в этом нет. Банк каждый месяц берет деньги за обслуживания тела долга. Остаток суммы идет на погашение процентов.

Kirill, схема не изменится если нет этих 400000Р.

Класская статья. Автору респект. Сам начинаю потихоньку гасить досрочно.
Пара дополнений.
1. Схема не меняется даже если не делать платежа в 400000р
2. Формула для рассчета платежей без досрочного погашения есть даже в Excel. Она там встроена! Я вчера читал другую Тиньковскую статью на эту тему. И очень удивился когда Эксель расчитал мою ипотеку с первого раза. При досрочном погашении я пока формул для перерасчета не нашел и жалко что она здесь не приводится. Но при желании можно в том же Экселе взять за основу стандартный расчет и сделать суммы по строкам. И я уверен результат приведенный здесь подтвердится.
3. Господа критики, обращайте внимание на столбец итого в расчетах Максима. Там переплаты все указаны.

Стоить взять во внимание ежегодные: инфляцию денег; страховку имущества и жизни плательщика, которая является обязательной в банке при ипотечном кредите.

Юрий, может вычет налоговый пришёл на купленную квартиру.

Леонид, статья в целом говорит о том, что выгода будет ТОЛЬКО ЕСЛИ ВНОСИТЬ ТОТ ЖЕ ПЛАТЕЖ, КОТОРЫЙ БЫЛ БЫ ПРИ УМЕНЬШЕНИИ СРОКА. Поэтому повторять это и говорить, что это выгодно только если, а вот если, зачем это?

Хорошая статья)
Я одно только не поняла: автор пишет, что уменьшил ежемесячный платеж с 15000 до 8000, а продолжает платить 15000. Но ведь банк списывает только 8000. Я правильно понимаю, что банк списал со счета автора 8000, а 7000 автор вносит как частично-досрочное?

Марина, да, правильно. При внесении суммы больше суммы платежа, по умолчанию спишется только ежемесячны платеж. Необходимо писать заявление/нажимать кнопку в приложении на частично-досрочное погашение излишне уплаченного

Иван, это плановые доходы, которые и потратить-то больше не на что.

Ирина, проигрывают те, кто суетятся и не изучают вопрос перед тем, как день лезть.
Инвестиции, как и любой вопрос в жизни, требуют внимания, изучения и понимания. И не любят суеты.
Посмотри на график падения рубля относительно доллара.
За последние 10 лет хотя-бы. Если бы вы закупили баксы тогда, то имели бы 160+% роста на сегодняшний день. Где здесь заказ? Тупо факты.

Я пользовался сервисом https://fincalculator.ru/kreditnyj-kalkulyator, где нужно указать сколько готовы тратить на кредит, а он находит оптимальные суммы и даты погашений. Формирует план с учетом всех расходов по кредиту, в том числе и страховок

Я так и сделал, получается. Сам додумался в том же 2018г =)

Олег, страховка пропорциональна остаточной сумме кредита.

Вован, он сбербанковский ипотечник, там все по-другому

Сегодня хотел досрочно вложить небольшую сумму, но там вышло, что половина этой суммы идет на погашение процентов, и только половина на основной долг

Саша, тоже так подумал, попробую после оплаты ежемесячного взноса. А если оплатить раньше с процентами, при ежемесячном взносе проценты тоже повторно надо платить или как там будет?

Sten, нет, с ежемесячного платежа эта сумма пойдёт в оплату основного долга. Поэтому выгоднее раньше заплатить, т.к. раньше снизится основной долг (на сумму превышающий процент), а потом и с ежемесячного платежа доплатится

Антон, то есть досрочку лучше заплатить до основного очередного платежа? Например если основной платеж 2 числа, то досрочку нужно платить до этого числа?

Дмитрий, чем раньше, тем лучше.

Допустим:
1. У вас кредит на 300к под 2% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. За один месяц потихоньку (на самом деле небольшими порциями каждый день) накапливался этот 1% с 300к. В первый платёж вы заплатите 3к в проценты= 1% от 300к.
3. Всё, что платите выше, идёт тело основного долга. Т.е. если ежемесячный платёж 10к, то 7к идут в тело кредита. Остаток долга = 293к.
4. Если вы внесёте прямо сейчас ещё 10к, то ваш долг будет 283 000р.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 3000р. Остаток 283 000.

Теперь перенесём досрочный платёж на более ранний срок. Заново:
1. У вас кредит на 300к под 12% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. На самом деле процент копится небольшими частями каждый день. Грубо говоря за один день копится 1%/30. А значит в день с 300к накапливается 100 рублей процентов.
3. Спустя 10 дней накопилось уже 1000 рублей процентов.
4. Вы решаете погасить досрочно 10к рублей.
5. 1000р идёт в процент, который уже накопился. 9к идут в тело кредита. Теперь вы должны банку 291к.
6. Оставшиеся 20 дней до платежа процент копится уже с 291к. Это примерно 97р в день. А значит к платежу накопится только 1940 рублей в оплату процентов. А остальные 8060 ежемесячного платежа пойдут в тело кредита. Теперь вы должны банку 282 940.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 2940. Остаток 282 940.

Источник