Выделение долей в частном доме по материнскому капиталу

Об обязательном выделении долей всем членам семьи при использовании материнского капитала

Приобретая недвижимость на средства материнского (семейного) капитала, граждане обязаны выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признаётся нарушением закона. В 2020 году для владельцев сертификатов было отменено предоставление в ПФР нотариального обязательства об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи. Но при этом жилое помещение, приобретённое, построенное, реконструированное на средства материнского (семейного) капитала, в любом случае должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Законность таких сделок с недвижимостью проверяется прокуратурой.

За 2020 год в Вологодской области рассмотрено 47 исков об исполнении обязательства оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность. Все иски удовлетворены судом.

Дополнительно по 16 делам производство было прекращено в связи с добровольным исполнением заявленных требований. В связи с неправомерным распоряжением было взыскано 43 800 рублей. В отношении 9 владелиц сертификатов поданы заявления в органы МВД с просьбой произвести проверку и возбудить уголовные дела, так как имеются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159.2 УК РФ.

Чтобы избежать судебных разбирательств, ПФР обращает внимание на следующее.

Сроки выделения долей

Согласно закону* доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после погашения кредита. Но не забывайте: это можно сделать, только когда будет снято обременение с недвижимости, купленной на средства материнского (семейного) капитала**.

Кому выделяются доли

Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Даже если ранее оформлялось обязательство о выделении долей, и кто-то из членов семьи не был учтен. Например, при покупке квартиры в семье было только двое детей, но если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.

Размеры долей семья распределяет самостоятельно.

Как оформить выделение долей

Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме, но далее его необходимо заверить у нотариуса***.

Кроме стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. Нотариус поможет в составлении этого документа, чтобы граждане не упустили важные детали.

Если в семье появились ещё дети, то нужно заключить соглашение у нотариуса о перераспределении долей, далее через МФЦ обратиться с заявлением в Росреестр о регистрации прав на ещё одного ребёнка.

*Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

**Постановление Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ред. от 27.02.2021) «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий»

***Статья 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.12.2020) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 23.03.2021)

Источник

Маткапитал и детские доли: нотариальное обязательство больше не требуется

Этот материал обновлен 20.08.2021

При оформлении материнского капитала больше не нужно оформлять нотариальное обязательство о выделении долей всем членам семьи. Это значит, что семья может не тратить время и деньги на нотариуса, который раньше удостоверял такой документ. Но выделять доли супругу и детям придется в любом случае: отменили сам документ, но не обязанность.

О каком обязательстве речь

Если семья хочет потратить материнский капитал на улучшение жилищных условий, жилье нужно оформить в общую собственность всех членов семьи: супруга и детей. Иногда это получается сделать сразу: например, если покупают квартиру без кредита или строят дом своими силами. Но если речь об ипотеке, то собственником становится заемщик, а не вся семья. И распределить доли можно только после того, как банк снимет обременение, — то есть после погашения кредита.

На такой случай с родителей берут обещание, что они все-таки оформят доли на детей, когда это станет возможным. На оформление отводят полгода. Это обещание и называется обязательством по оформлению долей.

Раньше обязательство нужно было оформлять у нотариуса

Нотариально удостоверенное обязательство входило в пакет документов при направлении материнского капитала на улучшение жилищных условий. Никакие другие гарантии пенсионный фонд не устраивали.

Теперь документ и услуги нотариуса не нужны

В большом пакете поправок к программе материнского капитала есть и пункт об отмене нотариального обязательства. С 12 марта 2020 года такой документ больше не нужно прикладывать к заявлению о направлении маткапитала на улучшение жилищных условий.

Если где-то в МФЦ или пенсионном фонде у вас все равно будут требовать документ от нотариуса, ссылайтесь на такие нормы:

А потребовать документ запросто могут — несмотря на изменения в законе. Например, с 2012 года при направлении маткапитала на образование детей не нужна лицензия и свидетельство об аккредитации — только договор. Но эти документы все равно просят. В таких случаях спасают ссылки на нормативку. Поэтому сохраните статью в закладки, чтобы иметь эти ссылки под рукой, если решите потратить маткапитал на жилье.

Оформлять доли на супруга и детей все равно обязательно

Отмена нотариально удостоверенного документа не означает, что можно не выделять доли детям. Это все равно придется делать, потому что такое требование есть в федеральном законе. Если его не соблюдать, можно остаться без квартиры и денег.

Если на покупку или строительство жилья использовали маткапитал, доли должны принадлежать владельцу сертификата, его супругу или супруге и всем детям — включая тех, что родятся после использования маткапитала. Раньше выделять долю нужно было не супругу, а родителям, но суды давно говорили, что наличие брака обязательно, — теперь так и по закону.

Как теперь оформляется обязательство по выделению долей

Теперь это просто галочка в заявлении на распоряжение маткапиталом: с правилами ознакомлен, об ответственности предупрежден, об обязанности оформить доли на всех проинформирован. Но никаких нотариусов для этого не нужно, и лишних расходов нет.

Сами доли вы выделяете при помощи соглашения о выделении долей.

Если не выделить доли детям

Выделять доли — это обязанность по закону. За ее выполнением следит пенсионный фонд, прокуратура и органы опеки. Если выяснится, что дети не получили свои доли, семье придется вернуть материнский капитал, даже если его и правда потратили на ипотеку или строительство дома.

Еще сделку могут признать недействительной — полностью или частично. Тогда проданную родителями квартиру заберут у покупателей. Или выделят детям доли в уже чужой собственности. Приятного в этом мало и для семьи, и для новых владельцев жилья.

Почитайте, чем на практике грозит нарушение обязательства о выделении долей. В этом же разборе есть форма соглашения о выделении долей детям — еще один способ обойтись без нотариуса.

Какие доли выделять детям

В этом плане ничего не изменилось. В законе и правилах до сих пор нет указаний, что все члены семьи должны получить равные доли или нужно использовать четкий алгоритм расчета. В теории детям можно выделить по 1% — и обязательство будет считаться выполненным.

Но лучше использовать выводы из судебной практики и выделять членам семьи доли, пропорциональные их части материнского капитала.

Посчитайте минимальные доли для детей с помощью нашего калькулятора. Заодно узнаете, почему не стоит торопиться с разделом квартиры на равные части.

На сегодняшний день, огромное количество людей продают квартиры, которую приобрели с помощью материнского капитала без выдела долей. Ответственность должна быть только возврат суммы материнского капитала государству, но не в коем случае не признание сделки недействительной. Люди которые купили эту квартиру не должны отвечать и терять свою недвижимость из за нарушения закона родителями детей. Наше государство не даёт возможности добросовестному покупателю узнать перед покупкой квартиры об обязательстве продавца выделить там доли детям. Квартира может быть продана уже несколько раз до того как сделку признают недействительной. Это просто беспредел!

Елена, тоже поддрежу- что мешает ПФ проконтролировать выдел долей детям?

Ирина, Когда я обратилась в ПФР с вопросом, что будет, если в течении 6 месяцев не выделили детям долю, мне ответили, что после того как деньги перечислили в счет погашения долга, ПФР ответственность не несет и никаких проверок не проводит. Контролем по выделению долей занимается прокуратура

Как добиться справедливости. В мфц принимали документы только потому что я настояла и всем отделом при мне обсуждали какая я тупая и пришла со своими правилами. Я выделяю доли детям с соглашением которое составила сама. По тел справочной службы Росреестра мне говорят что можно только через нотариуса, в мфц тоже самое. Отдала документы на свой страх и риск. Куда идти в случае отказа в регистрации?

Источник

Выдел долей в доме, реконструированном на средства материнского капитала

Материнский (семейный) капитал предусмотрен Федеральным законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 10 данного закона средства материнского (семейного) капитала на основании заявления о распоряжении лица, получившего сертификат, могут направляться на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

Согласно п. 4 ч. 1.1 ст. 10 указанного закона часть средств материнского (семейного) капитала в сумме, не превышающей 50% размера средств материнского (семейного) капитала, полагающихся лицу, получившему сертификат, на дату подачи им заявления о распоряжении, может быть выдана указанному лицу на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства при представлении засвидетельствованных в установленном законом порядке письменного обязательства лица (лиц), на которое (которых) оформлено разрешение на строительство, в течение шести месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства оформить жилое помещение, построенное (реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).

Согласно ч. 4 ст. 10 этого закона жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Таким образом, при оформлении федерального материнского капитала получатель обязан был дать письменное обязательство оформить жилое помещение, построенное (реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей).

То есть обязательство является не добровольным, а возникло в силу закона, и если жилье в общую собственность оформлено не было, то любые сделки впоследствии могут быть признаны ничтожными по иску Пенсионного фонда РФ или органа опеки и попечительства.

Региональный материнский капитал предусматривается Законом Республики Хакасия от 08.07.2011 № 64-ЗРХ «О дополнительных мерах социальной поддержки многодетных семей в Республике Хакасия».

Согласно п. 2 и 3 ч. 1 ст. 9 названного закона средства (часть средств) республиканского материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

— на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, имеющего сертификат;

— на компенсацию затрат за объект индивидуального жилищного строительства, построенный (реконструированный) лицом, имеющим сертификат, или его супругом (супругой) не ранее возникновения права на дополнительные меры социальной поддержки без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, имеющего сертификат.

Закон Республики Хакасия «О дополнительных мерах социальной поддержки многодетных семей в Республике Хакасия» не содержит обязанности оформлять жилье в общую собственность. Однако нужно сказать следующее.

Согласно п. «ж» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ находятся координация вопросов здравоохранения; защита семьи, материнства, отцовства и детства; социальная защита, включая социальное обеспечение.

Согласно ч. 2 ст. 76 Конституции РФ по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон.

Таким образом, если Закон Республики Хакасия «О дополнительных мерах социальной поддержки многодетных семей в Республике Хакасия» не содержит обязательных правил (норм), установленных Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», то действуют нормы федерального закона.

Это означает, что выше приведенное разъяснение справедливо и для регионального материнского капитала.

Поэтому автору вопроса следует оформить дом в равных долях на себя, жену и детей (иначе предполагается неосновательное обогащение собственника дома).

При разделе может учитываться супружеская доля каждого (по 1/5 каждому супругу).

Как вариант, «уходящий» супруг может подарить или продать свою долю другому супругу, остающемуся с детьми.

Учитывая, что дом разделу в натуре не подлежит, то определяется порядок пользования долями соглашением или в судебном порядке.

Земельный участок под домом принадлежит каждому из пяти собственников доли в доме.

Источник

Выделение долей детям при использовании материнского капитала

Средства материнского капитала семья может потратить на улучшение жилищных условий – в том числе с использованием ипотеки. Родители при этом обязаны выделить доли в квартире детям. При этом для многих остается неясным, как распределить недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала. Если не разобраться в этом вопросе, можно случайно нарушить права несовершеннолетних членов семьи. Чтобы этого избежать, законом определены обязательства родителей при использовании материнского капитала. Как выделить доли детям в квартире или частном доме, что будет, если этого не делать, – на эти и другие вопросы ответим в статье.

Почему нужно выделять доли в жилье

Государственная программа поддержки семей с детьми действует с 2007 года. Сумма дотации ежегодно индексируется. Получить сертификат могут супруги и родители-одиночки, которые воспитывают родных или приемных детей. Государство строго определяет перечень вариантов, на что может быть потрачен материнский капитал. Один из них – улучшение жилищных условий семьи. Многие получатели госдотации используют средства для погашения части ипотеки.

Также не играет роли, оформляла семья ипотеку, рассрочку платежа, долевое участие в строительстве или сразу внесла нужную сумму. Если использовалась госдотация, дети должны быть прописаны на новой жилплощади. Однако законом не уточняется, в какой пропорции распределяются доли между членами семьи. Согласно ФЗ № 256, жилье оформляется в общую собственность. При этом размер долей определяется «по соглашению» (ст. 10, ч. 4).

Доли выделяются после того, как недвижимость переходит в собственность покупателей (приобретена квартира, построен частный дом). Если оформлялась ипотека, распределить жилплощадь между членами семьи получится только с согласия банка, а они идут на это крайне неохотно и чаще всего отказывают. В итоге по факту сделать это можно только после того, как долг перед банком будет погашен, а жилье выведено из-под залога.

В какие сроки нужно выделить доли

Если оформлялась ипотека, выделить часть жилплощади детям нужно в течение полугода после того, как долг перед банком полностью погашен и недвижимость выведена из-под залога. Шестимесячный срок начинает отсчитываться с того момента, когда созаемщики (ими выступают супруги) становятся полноправными собственниками дома или квартиры.

Сама процедура по отчуждению долей зависит от скорости обработки заявки. Выписки из ЕГРН, подтверждающие право собственности на часть жилья каждого члена семьи, поступают в МФЦ в течение 14 дней с момента подачи заявления.

В каких пропорциях отчуждается недвижимость

Распределение долей происходит по заявлению родителей. Размер жилплощади, которая будет выделена каждому ребенку, определяется по соглашению. Доли можно распределить как поровну, так и пропорционально величине материнского капитала, вложенного в ипотеку. Рассмотрим каждый случай в отдельности.

Распределение равными частями

Выделение долей детям пропорционально размеру материнского капитала

Как правильно выделить доли

Также в договоре указывается порядок распределения недвижимости в случае последующего рождения (усыновления или удочерения) ребенка.

Соглашение может быть заверено у нотариуса, только если оба супруга согласны с условиями раздела жилья, приобретенного на средства материнского капитала. В случае разногласий вопрос решается в судебном порядке (СК РФ, ст. 38, п. 2).

Если не заверять письменное соглашение у нотариуса, Росреестр может не выдать свидетельство о праве собственности. Чтобы избежать трудностей с регистрацией, родители составляют письменное обязательство, по которому должны выделить часть недвижимости детям.

Стоимость услуг нотариуса зависит от того региона, где супруги заверяют обязательство. Цену устанавливает нотариальная палата (в среднем по ЦФО – порядка 5 тысяч рублей).

Распределить части недвижимости, приобретенной на средства материнского капитала, между детьми родители могут как в рамках письменного соглашения, так и по договору дарения (составляется отдельно на каждого ребенка).

Бывает, один или оба родителя при использовании материнского капитала для выплаты ипотеки не могут договориться мирно и в результате доли несовершеннолетним членам семьи не выделяются. В этом случае вопрос решается в судебном порядке.

Необходимые документы для регистрации соглашения о выделении долей

Последняя составляет порядка 2 тыс. руб. (вне зависимости от количества людей, которым выделяются доли в недвижимости).

Если родители решают выделить доли детям до погашения ипотеки, потребуется еще два документа: согласие банка-кредитора и разрешение органов опеки. Последнее необходимо, т. к. речь идет о залоге имущества несовершеннолетних граждан.

Что будет, если доли не выделять

Если получатель материнского капитала подписал нотариальное обязательство и нарушил его, в случае проверки со стороны прокуратуры может быть возбуждено уголовное дело о мошенничестве (ст. 159 УК РФ). В этом случае меньшее, что ждет нарушителя, – возврат госдотации обратно в ПФР.

Также семья не сможет продать недвижимость, части которой не были выделены детям. Сделка будет быть признана недействительной. Продажа купленного с использованием материнского капитала жилья, в котором детям не выделены доли, оценивается как мошенничество. В качестве контролирующих органов выступают ПФР, Росреестр и органы опеки.

Частные случаи

Не всегда вопрос о распределении недвижимости между родителями и детьми решается по мирному соглашению. В этом случае следует обращаться в суд.

Когда получится обойтись без нотариуса

В ФЗ № 218 прописано обязательство нотариально удостоверить отчуждение долей, если на недвижимость оформляется право общей собственности. Покупка или постройка жилья с использованием материнского капитала – как раз такой случай.

Но есть исключения. Долевая собственность может быть зарегистрирована без участия нотариуса, если части жилплощади отчуждаются одновременно – когда все собственники продают части недвижимости по одной сделке (ФЗ № 218, ст. 42, ч. 1). Соотношение долей каждого супруга при этом не должно меняться. К примеру, жилплощадь изначально была поделена поровну (50 на 50). После отчуждения недвижимости детям у каждого супруга остается 50% из оставшейся части недвижимости. При этом в соглашении нужно указать, что речь не идет о разделе имущества между родителями.

Другой способ избежать лишних трат на услуги нотариуса – прописать порядок раздела ипотечной недвижимости (включая отчуждение долей детям) в брачном договоре.

Заключение

Если для погашения ипотеки использовался материнский капитал, по закону родители обязаны выделить детям часть недвижимости. Чтобы гарантировать соблюдение прав несовершеннолетних членов семьи, после выведения жилья из-под залога составляется письменное обязательство, заверенное нотариусом. При этом закон не регламентирует площадь недвижимости, которую родители выделяют детям. Другой вариант – договор дарения.

Источник

Хотим вывести детские доли в другое жилье. Как это сделать?

Мы купили на маткапитал дом площадью 30 м². В нем пять долей: три детские и две родительские.

Полгода назад мы переехали с младшими детьми в другую область и уже прописались на новом месте. А старшая, уже совершеннолетняя, дочь осталась жить в нашем прежнем доме.

Мы бы хотели оставить дом совершеннолетней дочери, но для этого нужно вывести доли младших детей из дома в другую квартиру. Можно ли это сделать и что скажет опека?

Алена, вывести детские доли реально, но в процессе могут возникнуть трудности. Думаю, оптимальный вариант такой: сначала вы подписываете договор мены и выделяете младшим детям доли в квартире вместо их долей в доме. А после этого дарите старшей дочери часть дома, в котором уже нет долей младших детей.

Расскажу, как это сделать, сколько придется заплатить и как решить проблемы, если они будут.

Получить разрешение на обмен

Жилье, которое оформлено на ребенка, принадлежит исключительно ему, а не всей семье. Поэтому родители не могут продать, обменять или подарить детскую долю по своему усмотрению. Они также не могут сдать имущество ребенка в аренду, разделить на доли или выделить из него часть. На все нужно разрешение органа опеки и попечительства.

Орган опеки обычно работает при местной администрации — во всяком случае в приемной вам точно скажут контакты опеки. Либо вы можете найти их на сайте администрации и предварительно позвонить. В пандемию некоторые органы опеки перешли на дистанционный режим работы: консультируют и принимают документы по телефону.

Список документов, которые нужно приложить к заявлению, придется уточнять в опеке. Везде свои правила, но, скорее всего, перечень будет такой:

Опека выдает разрешение или отказ в течение 15 дней после подачи заявления. Если откажут, обязаны мотивировать письменно. Отказ можно обжаловать в суде в течение трех месяцев.

В разрешении может быть ограниченный срок, в который нужно провести сделку, например три месяца. Если не уложитесь, придется получать новое разрешение. Оно выдается бесплатно.

Как победить выгорание

На что обращают внимание органы опеки

Органы опеки одобрят далеко не любую сделку. Они выдадут разрешение, только если сделка не нарушит права ребенка. Например, у детей не уменьшится имущество в собственности и не снизится его стоимость. Родителям придется это доказать.

Кроме площади орган опеки учтет месторасположение жилья. Если вместо жилья в Москве у ребенка будет недвижимость в регионе, опеке это вряд ли понравится.

Еще смотрят на стоимость. При большой разнице в цене могут потребовать выделить ребенку больше площади, чем у него было, или перевести дополнительно определенную сумму на банковский счет.

Цель сделки тоже имеет значение. Если это переезд, он должен быть в интересах не только родителей, но и ребенка.

Конкретных критериев, которыми должна руководствоваться опека, закон не устанавливает. Есть только местные регламенты и рекомендации. Даже в разных городах одного региона они отличаются. Постарайтесь не просто сохранить ребенку прежние условия, но и обеспечить выгоду. Тогда шансов на одобрение будет больше.

Но опека и в этом случае может отказать, обосновав, например, так: если вы уже купили новую квартиру, то дети и так унаследуют ее после родителей. Поэтому, прежде чем подписывать документы и все регистрировать, обговорите нюансы сделок с опекой.

С 2016 года все сделки по распоряжению недвижимостью несовершеннолетних должны удостоверяться нотариально. Это относится не только к продаже или дарению, но и к обмену тоже. Поэтому, когда получите разрешение опеки, нужно обратиться в любую нотариальную контору.

В какую сумму обойдутся услуги нотариуса

Если документы подает нотариус, регистрация займет не больше трех дней. Когда участники сделки самостоятельно обращаются в Росреестр или МФЦ, регистрировать сделку будут до семи или девяти дней соответственно.

За регистрацию перехода права собственности придется заплатить госпошлину. Она оплачивается в любом случае — подаете вы документы через нотариуса или лично через МФЦ. Размер госпошлины по договорам мены — 2000 Р с каждого собственника. Иногда за передачу долей можно заплатить меньше, но это зависит от соотношения долей в сделке.

Договор мены обычно составляет нотариус, но можно подготовить проект договора самостоятельно и принести его в нотариальную контору. Правда, за любые правки нотариус все равно выставит счет как за правовую или техническую работу. Так что не факт, что получится сэкономить, — только потратите время.

Если все-таки решите составлять документ самостоятельно, можно ориентироваться на образцы в интернете. Проверьте, чтобы в договоре были полные паспортные данные сторон, характеристики объектов — адрес, площадь помещения и участка, этажность, кадастровые номера — и их цена.

Бывает, что орган опеки просит представить проект договора мены. Это стандартная практика. Можно договориться с нотариусом: взять проект, показать опеке и потом вернуться в нотариальную контору, чтобы завершить сделку.

На этом расходы на нотариуса не закончатся. Вы хотите еще подарить часть дома старшей дочери, а для этой сделки тоже понадобится нотариус. Если бы все собственники сразу отчуждали все доли, то можно было обойтись и без него. Но, увы, это не ваш случай.

Нужно будет обратиться в нотариальную контору, снова оплатить услуги правового и технического характера, все пошлины и дождаться регистрации — и тогда наконец можно будет считать ваш жилищный вопрос разрешенным.

Оформить мену и дарение в одном договоре не получится. Это должны быть разные документы. За каждый переход права собственности придется платить госпошлину, и в нотариальной конторе тоже возьмут пошлину по каждому договору. Но я советую обсудить с нотариусом сразу обе сделки и объяснить, какого итога вы хотите добиться. Нотариус поможет свести количество визитов к минимуму.

Когда старшая дочь получит в дар часть дома, платить налог ей не придется. За недвижимость, подаренную близким родственником, НДФЛ не взимается.

Какие проблемы могут возникнуть

Я вижу две проблемы, но обе можно решить.

Опека может запретить обмен долями и сослаться, что возмездные сделки между детьми и родителями запрещены. Такое положение в законодательстве действительно есть, но если дело доходит до суда, то семьи практически всегда выигрывают процессы.

Даже Конституционный суд сказал, что органы опеки не должны произвольно запрещать сделки между родными только на основании положений гражданского кодекса. Важно, чтобы защищались жилищные права детей, а не срабатывал формальный запрет. Поэтому и опека, и суды при рассмотрении жалоб должны оценивать все обстоятельства дела, в том числе условия жизни, которые будут у детей после сделки.

Примеров, когда семья добилась обмена через суд, много по всей стране. Приведу несколько.

В Адыгее семья хотела поменять детскую долю в доме на родительскую в квартире. Опека сделку не одобрила, сославшись на родственные связи. Семья не согласилась с таким решением и обратилась в суд. Дело родители выиграли, и суд обязал опеку выдать разрешение.

Чиновники решили идти дальше и постарались обжаловать решение городского суда, но у них ничего не вышло. Верховный суд республики тоже встал на сторону семьи. Он сказал, что в этой ситуации речь идет не об отчуждении имущества детей, а о том, что детям приобретается жилье с лучшими условиями. И в результате обмена дети переселятся из поселка в город, а площадь жилья, которое они получат, будет больше прежней. Кроме того, в квартире есть все удобства, а в доме отсутствует горячая вода и туалет. То обстоятельство, что в обмене принимают участие родные, права детей никак не нарушает.

Бывает, что орган опеки одобряет сделку, а Росреестр отказывается ее зарегистрировать со ссылкой на ту же статью гражданского кодекса. Но и тут можно отстоять свою позицию.

В Красноярском крае семья покупала ⅔ доли в квартире у родственников для ребенка, и опека разрешила эту сделку. Но Росреестр отказался ее зарегистрировать: покупка была между близкими родственниками. Семья обратилась в суд и успешно обжаловала позицию регистраторов.

Росреестр пытался обжаловать решение городского суда. Но краевой суд обратил внимание, что у ребенка в сделке, наоборот, есть прямой интерес: его жилищные условия улучшаются. Никаких нарушений прав из-за родства участников сделки суд не усмотрел и решение городского суда оставил в силе.

Почему договор мены лучше других вариантов

Когда у семьи несколько квартир, родители могут просить опеку разрешить продать детские доли под обязательство, что они подарят детям доли в другой своей квартире. Это делают из-за того же пункта 3 статьи 37 гражданского кодекса, который запрещает возмездные сделки между детьми и родителями. Бывает, опека разрешает эту схему, но отказов тоже немало.

Дарение — безвозмездная сделка и не может быть совершена под условием. Значит, родители не должны требовать от детей что-то взамен подаренной квартиры. В этой ситуации отказ будет сложно обжаловать, поскольку в основном суды на стороне опеки.

Еще один вариант — получить согласие на продажу квартиры с детскими долями с обязательством, что вы положите деньги, которые дети получат в результате этой сделки, на их личный банковский счет. Или купите с их помощью новое жилье и оформите его на детей. Тут опека часто идет навстречу — разрешает купить новую квартиру не сразу, а через полгода, и даже на этапе строительства. Но этот вариант вам не подойдет, ведь квартира у вас уже есть.

Как перевести детские доли из одного жилья в другое

Обратитесь в органы опеки и предложите им договор мены. Это оптимальный вариант, потому что возмездные сделки между близкими людьми запрещены, а дарение нельзя совершить под условием.

Подайте документы в органы опеки и дождитесь разрешения. Если в результате сделки условия для детей улучшатся, больше шансов, что опека пропустит сделку.

Договор мены можно составить самостоятельно, но удостоверять его все равно придется у нотариуса. Документы на регистрацию в Росреестр нотариус подаст сам.

Источник