перенос входной двери в квартиру в многоквартирном доме согласование
О сторонах и направлении открывания двери, про ограничения, про перепланировку, про соседей и о приказах МЧС.
О сторонах и направлении открывания двери, про ограничения, про перепланировку, про соседей и о приказах МЧС.
В данном материале будет рассмотрена группа постоянно задаваемых вопросов, объединенная сходной тематикой – это вопросы о возможности изменения стороны (лево / право) и направления (наружу / вовнутрь) открывания входной двери, о возможных конфликтах по этому поводу с соседями и различными государственными службами и о возможности согласования данного вопроса. Для раздела FAQ эта тема «великовата», поэтому мы рассмотрим её подробно и отдельно в этой статье.
Итак, попробуем выделить основные вопросы кратко:
1) Изменить направление, а также сторону открывания двери можно, если учитывается ряд ограничений, связанных с правилами пожарной безопасности. Вот что говорится по этому поводу в нормативных документах, выдержки из которых приводятся:
40. В зданиях, сооружениях организаций (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается:
— устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир…
«ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ» СНиП 21-01-97 (ранее СНиП 2.01.02-85)
6.16 Высота эвакуационных выходов в свету должна быть не менее 1,9 м, ширина не менее 0,8 м (для многоквартирных жилых домов)…
Во всех случаях, ширина эвакуационного выхода должна быть такой, чтобы с учетом геометрии эвакуационного пути через проем или дверь можно было беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком…6.17 Двери эвакуационных выходов и другие двери на путях эвакуации должны открываться по направлению выхода из здания.
Не нормируется направление открывания дверей для:
а) помещений классов Ф1.3 (Многоквартирные жилые дома) и Ф1.4 (Одноквартирные, в том числе блокированные жилые дома);
б) помещений с одновременным пребыванием не более 15 чел., кроме помещений категорий А и Б;
в) кладовых площадью не более 200 кв.м без постоянных рабочих мест;
г) санитарных узлов;
д) выхода на площадки лестниц 3-го типа;
е) наружных дверей зданий, расположенных в северной строительной климатической зоне…
6.26 …При дверях, открывающихся из помещений в коридоры, за ширину эвакуационного пути по коридору следует принимать ширину коридора, уменьшенную:
на половину ширины дверного полотна – при одностороннем расположении дверей;
на ширину дверного полотна – при двустороннем расположении дверей;
это требование не распространяется на поэтажные коридоры (холлы), устраиваемые в секциях зданий класса Ф1.3 (Многоквартирные жилые дома;) между выходом из квартиры и выходом в лестничную клетку…
Из приведенных текстов следует, что если изменение стороны и/или направления открывания и установка новой двери не будет ухудшать условия эвакуации из Вашей квартиры, а так же не будет ухудшать условия эвакуации из квартир соседей, то менять направление открывания можно и никаких согласований не нужно.
Если же изменение стороны и / или направления открывания и установка новой двери будет ухудшать условия эвакуации из Вашей или соседских квартир – никакие согласования ни за какие деньги не помогут. Закон есть закон и в случае его нарушения Вы в любом случае будете в конечном счете неправы.
Важно! Обратите, пожалуйста внимание, на тот факт, что хотя массовых случаев сноса неправильно установленных дверей в Москве пока не замечено, но тем не менее, отдельных случаев становится всё больше и больше. Увы, и нашей фирме и нашим заказчикам уже неоднократно приходилось с этим сталкиваться (примеры можно найти на нашем форуме). Двери установленные с нарушением вышеприведенных правил действительно сносят. Пока по требованию соседей, но возможны и массовые «зачистки» со стороны пожнадзорных органов, особенно если что-то случится и пострадают люди.
Следует отметить и еще один важный момент: оправдания типа «Все так ставят, во всем подъезде посмотрите», «Мне открывание во-внутрь мешает, площади и так не хватает», «Мы с соседом договаривались» – на пожарных не действуют. Договоренности или расписки от соседей, на которые многие полагаются не имеют никакой юридической силы. В конце концов, соседи могут и смениться…
2) Про перепланировку. Опять же обратимся к документам:
1.7.1. Переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров…
Из данного фрагмента следует, что изменение стороны и/или направления открывания не является перепланировкой! Перепланировкой является перенос (изменение положения или сдвиг) или устройство (создание нового) дверного проема. Ссылки кого-либо на проект дома и заложенное в нем направление открывания дверей в данном случае не правомочны. Если вы не нарушаете правила описанные в первой части статьи, то никто не вправе помешать вам устанавливать дверь с направлением открывания устраивающем вас.
3) Дверь на соседа – это уже проблема. Если Ваша дверь блокирует чужую – налицо нарушение правил описанных в первой части статьи. По закону, так двери устанавливать нельзя и в случае выявления нарушения сначала будет выдано предписание об устранении (как правило в месячный срок), а потом, в случае невыполнения предписания, штраф и суд. Решение однозначно будет не в вашу пользу.
4)Про приказ, собственно, всё написано выше. Ставить двери он не запрещает, он только ограничивает их установку, если она нарушает правила пожарной безопасности.
Теперь стоит подробно поговорить о взаимоотношениях с соседями и рассмотреть конкретные примеры.
Увы, в современных новостройках (да и в старых домах тоже) иногда нельзя установить дверь с внешним открыванием в принципе. Не скажу, злой это умысел или просчеты проектировщиков, но факт имеет место быть – часть жильцов вынуждена ставить двери с внутренним открыванием или же рискует обрести проблемы с органами пожарного надзора, проблемы при продаже квартиры или проблемы при смене соседей.
Следует отметить, что часть заказчиков на свой страх и риск договариваются (практикуются даже некие расписки) с соседями и устанавливают двери так, как им удобно, не обращая внимания на законы и нормативы. Мы не можем этому препятствовать, мы устанавливаем двери в соответствии с пожеланиями заказчика и в дальнейших конфликтах не участвуем. Но, как нам кажется, конфликтов всё же стоит избегать.
Давайте рассмотрим конкретный пример для типичной новостройки типа П44, КОПЭ и пр.
На левом рисунке соседи 1 и 2 взаимно нарушили правила. Их двери блокируют друг друга. Оба по суду могут заставить соседа переделывать или демонтировать дверь, но придется переделывать и свою. Обоих могут наказать и надзорные органы. Но если сосед 1 сделает петли на двери слева, то неправ будет только сосед 2.
Интереснее ситуация у соседей 3 и 4 – их двери расположены очень близко друг к другу, поэтому одному из них в в любом случае придется делать дверь с открыванием во внутрь. Если сосед 4 первым поставит дверь как нарисовано, то сосед 3 будет вынужден делать дверь, открывающуюся внутрь. Если первым окажется сосед 3, то внутреннее открывание суждено соседу 4.
На правом рисунке показана ситуация, когда все соседи могут делать двери с внешним открыванием. Такое возможно только в том случае, если траектории движения дверей не пересекаются (это зависит от удаленности дверных проемов друг от друга, что, увы, удачным бывает не всегда).
Разрешение на переустройство не заменит согласие собственников на использование общедомового имущества
Верховному Суду пришлось напомнить, что согласование переустройства и перепланировки с жилищной инспекцией не исключает необходимости выяснять мнение собственников помещений, если работы затрагивают общедомовое имущество (Определение от 28 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-17471 по делу № А40-219601/2018).
Обстоятельства дела и позиции судов
ООО «Виртуоз-Стиль» решило сдать свое нежилое помещение в доме на Смоленско-Сенной площади в центре Москвы в аренду под кафе. Для этого компания смонтировала приточно-вытяжную вентиляционную систему – вдоль окон квартир от 2-го до 8-го этажа появились вентиляционный канал и кондиционеры. Работы были согласованы с государственной жилищной инспекцией города и соответствовали проекту, но согласие жильцов дома «Виртуоз-Стиль» не спрашивало.
Несколько собственников квартир решили, что их права нарушены, и обратились в АС г. Москвы. Истцы исходили из того, что общество не могло использовать общедомовое имущество и устанавливать вентиляцию без согласия собственников помещений в многоквартирном доме. Первая инстанция, сославшись на ст. 289, 290, 304 ГК и ст. 36, 44 ЖК, в удовлетворении иска отказала. Она отметила, что перепланировка и переустройство были согласованы с Мосжилинспекцией и соответствовали проекту. Мнение общего собрания собственников в данном случае не имеет значения, решил суд.
Девятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что «Виртуоз-Стиль» не могло использовать общее имущество без разрешения сособственников, и обязал компанию демонтировать вентиляцию. Однако АС Московского округа оставил в силе решение первой инстанции. Дополнительно кассация отметила, что действующий в спорный период норматив Москвы по эксплуатации жилищного фонда не предусматривал «наличие согласия» собственников помещений многоквартирного дома при согласовании переустройства. Жильцы обратились в Экономколлегию ВС РФ.
Изучив материалы дела, ВС заметил, что первая инстанция установила факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Ответчик это обстоятельство не оспаривал, поскольку считал, что согласие других собственников не нужно.
Суд напомнил, что ранее он неоднократно толковал нормы, направленные на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе собственниками помещений, расположенных в доме. Так, в п. 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать это право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Соответствующее толкование, направленное на то, чтобы не допустить нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложено в п. 23 Обзора судебной практики ВС № 1 за 2017 г., Определении СКЭС Верховного Суда от 5 декабря 2016 г. № 304-ЭС16-10165 и Определении Судебной коллегии по гражданским делам ВС от 12 ноября 2019 г. № 34-КГ19-9, указал Верховный Суд.
«Таким образом, предусмотренное п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. Действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме», – подчеркнул ВС.
Он также согласился с выводом апелляции, согласно которому «разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения ответчика в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости совершения ответчиком действий по получению разрешения общего собрания собственников на использование общего имущества».
Ссылаясь на регламент с нормативом по эксплуатации жилищного фонда, АС Московского округа не учел, что этот документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома, отметил ВС. Он подчеркнул, что основанные на этом выводы противоречат ст. 289, 290, 304 Гражданского кодекса, ст. 36, 44 Жилищного кодекса и неоднократным разъяснениям Верховного Суда.
Как и апелляция, он обратил внимание на п. 7 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в котором указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. «Между тем такого соглашения, подтверждающего также правомерность использования общего имущества собственников многоквартирного дома, представлено суду не было», – заметил ВС.
В итоге акты первой инстанции и суда округа были отменены, а постановление Девятого арбитражного апелляционного суда оставлено в силе.
Эксперты «АГ» об ошибках нижестоящих инстанций
Старший юрист практики недвижимости АБ «Инфралекс» Ольга Устименко сообщила «АГ», что аналогичные споры возникают довольно часто. «Между тем суды нижестоящих инстанций, как и в рассматриваемом случае, подходят к разрешению спора формально и фактически уходят от основного вопроса о соблюдении ответчиком правового режима общего имущества в многоквартирном доме», – отметила эксперт.
Так, пояснила она, в этом деле первая инстанция и кассация стали формально оценивать понятие «нарушение прав иных собственников» и в итоге пришли к выводу, что нарушение прав обнаруживается лишь в случае, когда переустройство и перепланировка не были согласованы уполномоченным органом в установленном порядке: «Например, придя к выводу о том, что для оформления переустройства и перепланировки не требуется получение согласия жильцов, суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что такое согласие вообще не требуется при проведении переустройства и перепланировки, даже если они затрагивают общедомовое имущество».
Экономколлегия же сузила подход к разрешению спора до установления предмета доказывания по негаторному иску и указала судам нижестоящих инстанций на необходимость применения ч. 2 ст. 36 ЖК, отметила юрист. «Согласование Мосжилинспекции и согласие жильцов имеют разную правовую природу, и судам необходимо принимать это во внимание при оценке позиций сторон», – подчеркнула она.
Нарушением прав сособственников общедомового имущества является сам факт использования такого имущества без получения положительного решения общего собрания жильцов. «Позицию ВС РФ стоит учитывать собственникам и арендаторам нежилых помещений в многоквартирных домах, прежде чем оборудовать систему кондиционирования или размещать громоздкую рекламную вывеску на фасаде дома, даже при получении всех формальных разрешений уполномоченных органов», – указала Ольга Устименко.
Руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова также согласна с тем, что суды первой и кассационной инстанции применили формальный подход: «Они установили, что работы по переустройству и перепланировке помещения выполнены собственником помещения в многоквартирном доме при наличии согласования Мосжилинспекции и в полном соответствии с согласованным проектом. А то, что проведение таких работ осуществлялось без согласия остальных собственников жилых и нежилых помещений в доме, посчитали не имеющим значения, поскольку для получения согласования Мосжилинспекции на производство работ такое согласие не требовалось».
Апелляционная инстанция, напротив, указала, что согласование Мосжилинспекции на производство работ не исключает необходимости получения положительного решения общего собрания жильцов. «Инспекция осуществляет лишь контроль за соблюдением законодательства при проведении работ, не подменяя оснований для признания правомерности данных работ в части получения соответствующего решения собственников МКД, – пояснила юрист. – Стоит упомянуть, что Девятый арбитражный апелляционный суд крайне редко отменяет решения первой инстанции, что может дополнительно свидетельствовать о степени допущенных АС г. Москвы нарушений».
По словам Жанны Колесниковой, споры об использовании общего имущества многоквартирных домов возникают очень часто. «Имеется достаточно обширная практика Верховного Суда по данному вопросу. При этом в подавляющем большинстве дел ВС становится на сторону жильцов, если установит, что на использование общего имущества МКД не было получено их согласие. Однако у судов нижестоящих инстанций такое единообразие отсутствует, именно поэтому такое количество дел доходит до ВС. Возможно, ситуацию может спасти принятие ВС новых разъяснений или обзора судебной практики по данному вопросу», – предположила эксперт.
Перенос входной двери в квартиру
В силу некоторых особенностей планировки квартиры иногда у собственников жилья возникает желание или необходимость переноса/смещения входной двери в квартиру. Но данная перепланировка имеет свои нюансы, о которых мы и расскажем в этой статье.
Согласование переноса входной двери в квартире
Перенос входной двери в квартиру осуществляется в основном по подъездной стене. Подъездная стена является общедомовым имуществом. А для того, чтобы согласовать перепланировку с затрагиванием общедомового имущества, необходимо следующее:
Перепланировка входной двери с присоединением общедомового тамбура
Во многих домах существует приквартирный тамбур. Зачастую, покупая соседнюю по тамбуру квартиру, собственники жилья объединяют две квартиры путем «захвата» общедомового имущества, то есть этого тамбура перед входом в квартиры.
На текущий момент подобного рода «захват» общедомового имущества, сделанный законом способом, возможен путем собрания всех собственников дома и получения у 2/3 из них разрешения на такую перепланировку. Однако в ближайшее время данное согласование может быть запрещено.
По факту, мероприятие по присоединению части общедомового имущества к квартире относится скорее не к перепланировке, а к реконструкции. Одним из значений слова реконструкция является «увеличение площади».
В каких случаях можно узаконить и оформить перенос входной двери в квартиру:
В некоторых случаях жилищная инспекция не требует общедомового собрания и трактует небольшие переносы, а скорее всего их можно назвать «смещениями» как мероприятия не затрагивающие общедомовую собственность.
Обычно это перепланировки с затрагиванием дверного проема не больше чем на полгабарита существующего проема. При этом стена не должна быть несущей и дверь в новом месте не должна мешать открыванию двери соседей.
Но здесь каких то однозначных норм регламентирующих подобное мероприятие не существует, поэтому приходится каждый подобный случая разбирать на предмет узаконивания индивидуально.
Штраф за незаконный перенос входной двери:
Действующее законодательство предусматривает штраф за подобное мероприятие в размере 2500 рублей.
Однако уплата штрафа не избавляет собственника от исправления нарушения. Одновременно с ним прикладывается предписание в котором перечислены все нарушения, а также рекомендации по их устранению в установленный срок.
Порядок действий если вы планируйте перенести вход в квартиру:
Если подвести краткий итог последовательности действий при согласовании переноса входной двери в квартиру, можно выделить следующие стадии:
Для согласования ранее выполненной перепланировки необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.
Не нашли нужную информацию в статье, напишите нам по WhatsApp вопрос и мы добавим интересующую вас информацию.
Расширение проема входной двери
Данный вопрос также часто возникает. И единого ответа на него нет.
Фактически расширение или увеличение по высоте проема входной двери можно трактовать также как затрагивание общедомовой собственности.
Ведь эти мероприятия проводятся уже не в рамках квартиры. Но каждый случай жилищная инспекция рассматривает индивидуально.
И в нашей практике были объекты где подобные работы разрешались в рамках обычного проекта перепланировки. Конечно это было в стенах которые являлись не несущими.
Если же стена где входная дверь несущая, то здесь шансы на согласование крайне малы.
Наша организация имеет многолетний опыт согласования перепланировок любой сложности.
Мы готовы предоставить свои услуги по согласованию переноса или расширения входной двери в квартиру. Либо подготовим для вас проектную документацию и проконсультируем по поводу дальнейшего самостоятельного согласования перепланировки.
Как получить соглашение соседей для переноса входной двери в квартиру?
Иногда перепланировка квартиры требует и некоторых изменений в экстерьере. Одной из таких операций становится перенос входной двери в квартиру. Под такими действиями понимается изменение расположения дверной конструкции, иначе говоря, создание нового проема с закладкой старого. Иногда требуется сдвинуть дверь вплоть до границы лестничной клетки. Каждый из этих вариантов считается перепланировкой и требует оформления документов.
Способы переноса
Такая операция выполняется двумя путями:
Первый вариант реализовать очень сложно, так как к квартире присоединится общедомовая площадь. Для проведения такой перепланировки, нужно, чтобы более 75% жильцов дали на это согласие. Только в этом случае допускается арендовать приквартирный тамбур.
Пример оформления плана по переносу
Некоторых жильцов не устраивает местоположение самой двери, они хотят перенести ее влево или вправо. Если она расположена в капитальной стене, разработчики проекта дома протестуют против таких работ, особенно если это типовое панельное здание следующих серий:
В некоторых случаях жилищные инспекции считают, что проведение такой перепланировки касается общего имущества, принадлежащего собственникам жилья. Однако оформление документации для такого варианта проще, чем присоединение небольшой площади приквартирного тамбура. Администрация обычно не препятствует данным работам.
Трудности переноса
Сложно сместить входную дверь непосредственно к границе лестничного пролета. Дело в том, что это касается присоединения к квартире общедомовой собственности, пусть даже крошечного кусочка. Многие думают, что здесь такого, ну закрою один метр, кому это доставит неудобство? Однако в жилищном законодательстве четко прописано, что самовольно сделать такой перенос нельзя.
Придется получить согласие большинства своих соседей, провести собрание проживающих в доме и сообщить им о своем желании. Если 75% собственников жильцов проголосует за такое строительство, им нужно в письменном виде подтвердить свое решение. Только с таким документом собственнику разрешается приступать к перепланировочным работам.
Перенос в пределах несущей стены
Почему у жильцов возникает желание изменить местоположение входной двери? Дело в том, что порою соседские конструкции расположены так, что доставляют неудобство жильцам. При открывании одной двери невозможно подойти к другой. Она просто полностью закрывается соседней створкой. В большинстве случаев на это никто не обращает внимания, но бывают и особые обстоятельства.
Интересен тот факт, что подобную перепланировку некоторые жилищные инспекции относят к операции присоединения общей собственности. Для них закладка бывшего проема не имеет особого значения. Даже когда инспекция дает разрешение на такой перенос, то согласование работ все равно будет очень сложным. Обычно в домах панельного типа входные полотна установлены в главных несущих стенах, поэтому авторы проекта категорически против любого переноса.
Если дом монолитный, то получить разрешение на перенос, даже если стена несущая, будет сложно, однако добиться положительного решения вполне возможно. Если дверь расположена в другой стене, то согласование не вызовет никаких трудностей.
Перенос дверного проема на несущей стене
Сделать перенос просто, если это кирпичный дом. В таких постройках внутренние стены редко бывают несущими.
Последовательность действий
Чтобы провести согласование на выполнение работ по перепланировке, придерживайтесь следующей схемы:
Заключение
Прежде чем покупать новую входную дверь для перепланировки, сначала нужно обязательно обратиться к разработчикам и получить от них разрешение на такие работы. Если этого не сделать, можно купить полотно, но никогда его не поставить. Только имея проект планировки, утвержденный администрацией и разработчиками, можно определить, какие габариты и характеристики конструкции вам подходят.
В проектной документации указываются размеры дверного проема, сообщается, каким типом профилей нужно воспользоваться, и какой толщины должна быть штукатурка на деталях металлического усиления.
Если есть желание изменить положение двери за счет домового тамбура, ознакомьтесь с видео, где дана подробная консультация и рекомендации по переносу.